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万达为何这么牛是因为避开了这15个大坑-【新闻】

发布时间:2021-05-24 02:59:54 阅读: 来源:咖啡机厂家

电商冲击,消费者越来越挑剔,实体商业的生意面临巨大转折。同时,中国购物中心已近4000家,总经营面积达2万方,年开业过500家,升级并提速是中国各大商业地产开发商的主流态度。

中国商业地产蓬勃发展的二十多年来,可以很不客气地说,最大的赢家就是万达,成功弯道超车背后,关键就是跨过了这15个坑...

1、搞不定主力店

主力店是商场的中流砥柱、明星,租期长而稳定,还能带来巨大的引流效应,拉升周边店铺人气及销售,品牌主力店的入驻能大大提升商户信心,缩短招商时间的同事减少招商成本。

传统主力店:百货、卖场、电器、KTV、影院

百货卖场电器KTV影院

百盛永辉顺电银乐迪CGV

伊势丹家乐福苏宁台北纯K百丽宫

高岛屋Ole’国美V-SHOW中影国际

巴黎春天city’super永乐MUSEK万达影院

新型主力店:快时尚服饰、生活文创、快时尚餐厅、儿童体验、生活家居

快时尚服饰生活文创快时尚餐厅儿童体验生活家居

ZARA诚品外婆家乐高探索中心NITORI

优衣库无印良品辛香汇玩具反斗城Morden House

H@M方所70后饭吧莫莉幻想亲子乐园Hi 百货

SPAO申活馆桂满陇星期八小镇HOLA特力和乐

还有运动卖场类的迪卡侬,自营的新型娱乐:幻真体验馆、摩天轮、海洋馆、滑雪场,甚至马场、赛车场,都是当下的热门主力店。

要搞定主力店非一蹴而就,当年万达草创期拿下沃尔玛一样费了死力。核心就是把本质的事情做好做细,想尽办法提升自己的运营实力及商场品牌影响力,能帮商家赚更多钱的商场才能笼络住更多靠谱的主力店。

2、定位失误,导致经营困难

定位本质就是要把地段该有的商机兑现,核心就是要吸纳周边客流并转化为利润,定位偏差或过于主观判断,受害的当然就是商家及商场,商家不赚钱当然会抗租,调整的阵痛还得商场埋单。

定位,也要看行业大势。比如中国奢侈商业市场规模正萎缩,很多奢侈品牌经历关店大调。开店计划大幅缩水,当然,奢侈商业在二三线及一线近郊的奢侈商业项目会碰到问题。上海最奢侈百货亏损4亿元很大程度就是定位问题。

3、商家资源匮乏被商家抢夺谈判权

大部分品牌是公共资源,挖几个人就能有初步的积累,要变成自家的真实资源则需要水磨的功夫。有些刚进入大陆,刚创立的爆品商家,则是需要花精力沟通,帮助解决一系列困惑,人家才愿意来。

和强势的人气品牌谈生意,让利是前提。谈判权是市场供需的体现,人家选择多当然会有各种额外条件。可以先合作,有交情了,再总部出马深谈合适的战略合作的价钱。

4、有才干团队,但缺效率及速度

中国商业地产发展商,开0-2家的占83%,都是龟速。年开5个购物中心以上的只有10家占10%,这10家当中,有9家是开5-7家,只有万达去年开了26个一枝独秀抢占内陆商业先机,今年则是55个。

效率,依然是当下中国商业地产的痛。目前中国商业地产靠谱的团队越来越多,但要象万达一样做成高效运转的体系,需要总部体系,需要学院制度,需要非人待遇的文化,需要细节及工作流程管控及及时优化。

5、租金及其年递增率制定不合理

刚起步的商业地产开发商往往以期望的投资回报率来倒算租金,而不是以商圈内租金水平为参考,不是以自家的团队实力、运营实力。

当下,电商逆袭实体商业早已是公认,实体零售店的商业模式早已从线下转型至线上+线下,商场本身带来人流的效应无形间在减弱,香港的商铺租金都掉价几轮了,诸多品牌在内地正谋求降租。

很多开发商并未考虑人气商家的影响力,没有意识到人气商家对整体项目生存发展所起的作用,如可带来大量顾客群,增加人气;可使中小店的租金水平相应提高;可促进物业的销售等。双方需求不再一个频道上,导致双方难以达成一致。

要知道,万达的租金其实也并不高,因多城市近郊远郊项目,且早已下沉至三四线城市,目前平均租金也只有3元/方/天。

6、卖完就拉倒的商街销售模式

万达曾经对金街也破罐破摔过,但自从恶劣影响扩大、自从战略转型轻资产模式,曾经凄零的金街早已焕发出生机,重新场景再造,餐饮、儿童、体验业态填满金街,如今大部分万达的金街已走上正途。

万达的金街后,玩销售商街以平衡资金链的中国商业地产开发商越来越多,包括华润、龙湖、万科、新城...,卖完就不管了的模式正是当年万达的老路。

7、商业模式僵化,回报期水中望月

中国商业地产回报期水中望月,3年回报期的都是有花头的囤了很多很多年的一城市最牛地段项目,8-9年的回报期那算好的了,十几年回报期的一打,还面临过四、五年就成掉价老项目的风险。

要走出回报期瓶颈,关键还是商业模式及细节管控。

就拿融资来说,商业地产的融资成本从来没低过,银行、券商、险资、基金、信托都有各自的体制内算盘,如今新出的REITS则能把融资成本控制至6-8%,大幅降低开发融资成本至少5个点。

就拿高昂的设计成本来说,万达就搞出了自家的商业地产设计院,虽被很多业内大咖腹谤,但确实也降低了千万级的设计费用,而且正不断创新提升。

8、不懂品牌调整升级谋未来

主力消费者已是正当年的70、80后以及正崛起的90后,品质生活及情感认同主导下的品牌选择更任性,对社交化的新娱乐及有趣的体验新业态越来越热衷,对品牌的鉴别力更高。

北京西单大悦城去年调整了20%商家,今年则是50%。上海嘉里中心、广州正佳同样品牌大洗牌,各地的万达广场同样在年年换血,以应对消费者的新需求。

这样的背景下,不断更迭的人气品牌成为引流核心,商业地产要保持持续竞争力就得持续调整。

9、被政府忽悠拿了不该拿的地

一块生地,还没交通优势的生地,政府最爱的就是堆十几个甚至几十个商业地产项目,或许办公能慢慢熬出头,但对运营型商业来说,就是个难熬的大困局。

商业有其自身发展规律,区域不成熟,竞争环境太过恶劣,太早开业,都会大大增加项目运营成本,增长培养期,降低投资回报率,甚至那些不能承受压力的好品牌也会出走。

万达碰到这种情况,会很直接就退地,并且复盘经验到前期土地调研,避免造成不必要的麻烦及损失。当年,万达曾在上海嘉定新城退地就是典型的这类情况。

10、忽视团队建设

不少开发商玩商业地产不靠谱,源于人力资源体系不懂行,没挖到真实有用的业内人才。

其实,人才才是商业地产的核心,万达在成长的过程中,同样挖了不少凯德、新鸿基、戴德梁行的俊才,融合进自家体系,以提升自家的竞争力。

挖人的同时,万达也重视老臣的自生学习成长,跟着公司发展走,有业绩就能获得提拔。经理级设多个级别,满足公司年轻人的渴求。

11、未根据时代发展调整业态及竞争策略

不断调整更迭,顺应时代需求及发展,有割舍有新援,才是商业地产项目保持热度的关键。

万达看到百货不赚钱太过受制于电商,看到KTV整体盈利下滑聚客能力下滑,就果断割舍;看到服饰零售的生意不如前,就果断增加生活零售、家居及儿童业态。

万达这些年,商铺的颜值上已越来越接近凯德,成功增加快时尚零售大牌、人气餐饮、家居生活、儿童体验新品牌,大大提升区域客户粘性及品牌影响力。

12、传统思维做商业,不懂活动运作的必要

够体验够主题够互动够新奇的活动,已成为带动商场人气的一大关键。内地很多购物中心,运营活动能力太弱,导致商场影响力衰退,人流被临近新项目带走。

万达不是中国商业地产界活动运营最强的,但至少一直很努力,正在用消费者喜欢的方式去组织更有情怀的活动,以满足时代新需求。

13、商业地产研策、招商代理、托管运营费用高企

开发商找了一打咨询机构,但最终,最下功夫最省钱的依然是自家挖人打造的商管团队。目前都是互坑模式,打铁还需自身硬,才能玩转中国商业地产。

有了靠谱的体系及经验复盘,有了高经验值的团队,外聘的商业地产研策就单纯只是个额外参考。招商代理,很多时候付出与获得并不成正比,导致一系列问题。托管运营同样也是如此,这也是为什么万万合作必定流产。

14、粗放开发,不重视细节及场景

如今的消费者越来越挑剔,粗放式运营的商场注定要被逐渐淘汰。

细节及场景就是当下商业地产竞争的关键,华润的万象城都开始再造场景商业。日本商业地产的极致细节正被带进内地,太古地产工匠式态度的开发模式也已成为新潮流。

15、复盘不彻底,变革太慢

很多发展商的复盘都是花架子,或者说着靠谱但没人去推动落实。因为一旦谈到真问题,就会触及很多人的蛋糕。其实,复盘才是万达的核心竞争力,对万达来说,复盘既是研究创新,也是管理推动。

每年至少选三到五个项目复盘总结。总结时分管规划或商管的副总裁至少一人参加,要至少找出2点不足并提出3点建议,吐槽环节完毕之后,按重要性排序,大家提出问题和建议,基本上都是落地、实在的真建议。吵完一个,继续下一个问题,一个个地过,大概有十几二十个问题,过完以后,形成建议,并做成一个个表格方便会后监督复盘结果。

很多难解决的问题,万达通过一次两次的复盘会其实还是很难解决,但是,至少在每个人的心留下了烙印,而这个“烙印”将会推动后面的过程去关注,这样的暗示其实力量很强大,一旦有契机,所有的问题就会迎刃而解。

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